La tassazione degli Affitti Brevi
Simulatore e guida comparativa ai regimi fiscali 2026 • Art. 4, DL 50/2017 • L. 199/2025
Calcolatore Comparativo
Totale incassi annui da locazioni brevi
Regionale + comunale (media ≈ 2,5%)
Contributi INPS: calcolati automaticamente — Gestione Commercianti (aliquota 24,48%, minimale 4.515 €/anno; forfettari: riduzione 35%, minimale 2.935 €/anno).
| Regime | Aliquota eff. | Imposte (€) | Contributi (€) | Totale carico (€) | Netto (€) | Disponibile? |
|---|
Confronto Netto in Tasca
Albero Decisionale — Quale Regime?
Quanti appartamenti destini alla locazione breve?
↓
≤ 2
↓
Sei proprietario / usufruttuario?
↓
Sì
↓
Reddito fondiario
↓
Hai detrazioni da sfruttare?
↓
Sì, molte
↓
① IRPEF ordinaria
No / poche
↓
③ Cedolare 21%
④ Cedolare 26% (2° imm.)
④ Cedolare 26% (2° imm.)
No (comodato / subloc.)
↓
② Redditi diversi
(scarichi le spese)
(scarichi le spese)
≥ 3 (dal 2026)
↓
Presunzione d'impresa
L. 199/2025, art. 1 c. 17
L. 199/2025, art. 1 c. 17
↓
Puoi accedere al forfettario?
↓
Sì
↓
⑥ Flat tax 15%/5%
No
↓
⑤ P.IVA ordinaria
Tabella Comparativa dei Sei Regimi
| Caratteristica | ① IRPEF ord. | ② Redd. diversi | ③ Cedol. 21% | ④ Cedol. 26% | ⑤ P.IVA ord. | ⑥ Flat tax |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Soggetto | Proprietario | Comodatario / subloc. | Privato (1° imm.) | Privato (2° imm.) | Imprenditore | Imprenditore forfett. |
| N. max appartamenti | ≤ 2 | ≤ 2 | ≤ 2 | ≤ 2 | Illimitato | Illimitato |
| Aliquota | 23-43% + add. | 23-43% + add. | 21% | 26% | 23-43% + add. | 15% (o 5%) |
| Base imponibile | 95% canone | Canone − spese reali | 100% canone | 100% canone | Canone − costi reali | 40% o 67% canone (Ateco) |
| Deduzioni/detrazioni | ✓ Forfett. 5% | ✓ Spese reali | ✗ | ✗ | ✓ Costi reali | ✗ (coefficiente) |
| Abbattibile con detrazioni IRPEF | ✓ Sì | ✓ Sì | ✗ No | ✗ No | ✓ Sì | ✗ No |
| P.IVA richiesta | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✓ | ✓ |
| Fattura elettronica | ✗ | ✗ | ✗ | ✗ | ✓ | ✓ |
| Ritenuta 21% intermediari | Acconto | Acconto | Esaurisce imposta | Acconto (differenza 5%) | — | — |
| Quando conviene | Molte detrazioni | Sublocazioni con costi | Caso generale (1 imm.) | 2° imm., redd. > 28k | ≥ 3 imm., no forfett. | ≥ 3 imm., nuova attiv. |
Quadro Normativo — Locazioni Brevi
Definizione. Le «locazioni brevi» sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa (art. 4, DL 24.4.2017 n. 50).
Requisiti di applicabilità:
- Immobili ad uso abitativo
- Durata non superiore a 30 giorni
- Stipulati da persone fisiche
- Al di fuori del regime di impresa
- Il regime si estende alle pertinenze locate con il bene principale (art. 817 c.c.)
Contratti Assimilati
La disciplina delle locazioni brevi si applica anche ai seguenti contratti:
- Sublocazione: contratti di sublocazione stipulati alle condizioni della locazione breve (durata max 30 gg, servizi accessori)
- Locazione del comodatario: contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario per il godimento dell'immobile da parte di terzi
Presunzione di Imprenditorialità
| Periodo | Soglia | Riferimento normativo |
|---|---|---|
| Fino al 31.12.2025 | Oltre 4 appartamenti | Art. 1 co. 595, L. 178/2020 |
| Dal 1.1.2026 | Oltre 2 appartamenti (≥ 3) | Art. 1 co. 17, L. 199/2025 |
Attenzione: NON si conteggiano gli immobili in locazione di durata superiore a 30 giorni (es. 4+4 o 3+2).
Attenzione: NON si conteggiano gli immobili dati in locazione breve dal comodatario o dal sublocatore.
Conseguenza: Superata la soglia → obbligo P.IVA, posizione previdenziale, perdita cedolare secca.
Cedolare Secca — Dettagli
Aliquote:
| Periodo | Aliquota | Note |
|---|---|---|
| Fino al 31.12.2023 | 21% | Aliquota unica |
| Dal 1.1.2024 | 26% | Aliquota ordinaria |
| Dal 1.1.2024 | 21% | Applicabile a UNA unità immobiliare scelta dal contribuente |
Tipologia di reddito:
- Redditi fondiari: contratti di locazione breve «ordinari» → opzione cedolare secca, principio di imputazione per competenza
- Redditi diversi: contratti di sublocazione o locazione del comodatario → opzione cedolare secca possibile, principio di imputazione per cassa
Pertinenza: la pertinenza locata unitamente all'unità scelta per la cedolare al 21% sconta la stessa aliquota del bene principale (DRE Lombardia, risposta 12.12.2025 n. 904-8/2025).
Riepilogo immobili / cedolare:
| Immobili in locazione breve | Cedolare secca |
|---|---|
| 1 immobile | 21% su richiesta; 26% in assenza di richiesta |
| 2 immobili | 1° immobile al 21% (su richiesta) + 2° al 26% |
| ≥ 3 appartamenti | Regime impresa — NO cedolare |
Obblighi degli Intermediari
Chi sono gli intermediari:
Soggetti che esercitano intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici.
Obbligo di comunicazione (entro il 30 giugno dell'anno successivo):
- Dati da trasmettere: nome, cognome, codice fiscale del locatore; durata del contratto; importo del corrispettivo lordo; indirizzo dell'immobile; anno di riferimento; dati catastali; CIN
- Comunicazione in forma aggregata possibile per medesimo immobile e locatore
Sanzioni: da 250 € a 2.000 €; ridotte a 125 € – 1.000 € se la comunicazione corretta avviene entro 15 giorni.
Obbligo di ritenuta del 21%:
- Si applica quando l'intermediario incassa o interviene nel pagamento dei canoni
- NON si applica se il conduttore paga direttamente al locatore o consegna assegno intestato al locatore
- La ritenuta va operata sul corrispettivo lordo (incluse spese forfettarie per servizi accessori e provvigione trattenuta dall'intermediario)
- Esclusi: penali, caparre, depositi cauzionali
- Versamento: entro il 16 del mese successivo, codice tributo «1919»
Attenzione: Dal 1.1.2024 la ritenuta è SEMPRE a titolo di acconto (sia con sia senza opzione cedolare secca).
Intermediari non residenti:
- Con stabile organizzazione in Italia → adempiono tramite essa
- Residenti UE senza stabile organizzazione → possono adempiere direttamente o tramite rappresentante fiscale
- Extra-UE → tramite stabile organizzazione UE o rappresentante fiscale
Nota normativa.
La presente simulazione si basa sulla disciplina delle locazioni brevi ex art. 4, DL 50/2017 e sulle modifiche introdotte dalla L. 199/2025 (art. 1, comma 17), che dal 1° gennaio 2026 riduce da 4 a 2 il numero massimo di appartamenti in locazione breve senza presunzione d'impresa. Le sezioni di approfondimento normativo (quadro normativo, contratti assimilati, presunzione di imprenditorialità, cedolare secca, obblighi degli intermediari) sono elaborate sulla base della normativa vigente e della prassi interpretativa aggiornata. Le aliquote, i coefficienti forfettari e i limiti indicati sono aggiornati alla normativa vigente al 26 marzo 2026. Il simulatore non tiene conto di eventuali detrazioni, crediti d'imposta o situazioni personali specifiche che possono modificare significativamente il carico fiscale effettivo.
Avvertenza — Limitazione di responsabilità.
Il presente strumento è fornito a scopo esclusivamente informativo e di supporto operativo. Non costituisce consulenza professionale, parere legale, fiscale o finanziario. I risultati dipendono dalla correttezza e completezza dei dati inseriti dall'utilizzatore. L'autore declina ogni responsabilità per errori, omissioni o decisioni assunte sulla base delle risultanze dello strumento. Per valutazioni definitive si raccomanda di rivolgersi a un professionista abilitato.